• Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (“IRSA”) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones tanto en Bolsas y Mercados Argentinos (“BYMA”) como en la Bolsa de Comercio de Nueva York (“NYSE”).

La estructura actual se encuentra conformada por los siguientes segmentos:

• IRSA es operadora y titular de participaciones mayoritarias en una cartera de 16 centros comerciales en la Argentina, seis de los cuales están ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dos en el Gran Buenos Aires y el resto se encuentra ubicado en diferentes provincias de Argentina.
• A diciembre 2024 la ocupación del portafolio era de 98% (excluyendo el centro recientemente adquirido con ocupación del 82%), en línea con el mismo período en 2023.
• Las ventas reales de los locatarios de esos centros comerciales durante el primer semestre del ejercicio 2025 fueron de $1.457 millones versus $1.621 millones de igual período ejercicio IRSA Inversiones y Representaciones S.A. Informe de Calificación │ 28 febrero 2025 fixscr.com 3 Finanzas Corporativas Bienes Raíces Argentina 2023 (valores constantes a diciembre 2024), representando una caída del 10% interanual, aunque comparando favorablemente frente al sector a nivel país con caída del 23%.

• Se ocupa de la adquisición, desarrollo y administración de edificios de oficinas en la Argentina, registrando al cierre del año 2023 participación en seis edificios de oficinas con 58.074 metros cuadrados. Como modelo de negocio es habitual que se alquilen oficinas y otras propiedades a través de contratos de arrendamiento con un plazo promedio de tres años, con la excepción de unos pocos contratos celebrados por cinco años.
• Estos contratos son renovables por dos o tres años a elección del arrendatario. En general están denominados en dólares estadounidenses y, de conformidad con la ley argentina, no están sujetos a ajuste por inflación y las tasas de ocupación históricas se encuentran entre el 96% y 100%. Los precios del alquiler para períodos renovados se negocian a valor de mercado.
• Durante el primer semestre del ejercicio 2025 la renta promedio se ubicó en USD 25 por m², en línea con el promedio histórico. Producto de la venta de oficinas desde 2021 y consecuente disminución en los m² alquilables, los ingresos de este segmento se redujeron a USD 18 millones desde el ejercicio 2024.

• IRSA mantiene cierta exposición a la industria hotelera a través de una importante participación en tres hoteles de cinco estrellas cuyos ingresos provienen del alojamiento, servicios de gastronomía y restaurantes.
• El hotel Llao Llao, que la compañía posee en la ciudad de Bariloche, en el sur argentino, alcanzó niveles de ocupación récord históricos y es una gran atracción para el turismo internacional y local de ingresos altos. Los hoteles de Buenos Aires, incluidos el Libertador e Intercontinental, aún esperan mayor afluencia del turismo internacional y la recuperación total de la actividad de eventos y convenciones corporativas para alcanzar los niveles de ingreso anteriores a la pandemia.
• En el ejercicio 2024 el segmento contó con una ocupación promedio del 64,2%, en línea con el promedio histórico entre el 60/70%. Este segmento representó en 2024 el 17% de las ventas y el 9% del EBITDA a nivel compañía.

• La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades residenciales para la venta constituye otra de las actividades principales de la compañí. Los desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas torres o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos  y, por lo tanto, se constituye en una actividad que presenta ingresos y una generación de EBITDA volátiles, fuertemente correlacionados con el nivel de actividad sectorial y el contexto macroeconómico local.
• En lo que respecta a comunidades residenciales, la estrategia de la compañía es la de adquirir terrenos desocupados, desarrollar la infraestructura de las inmediaciones, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, para luego finalizar con la venta de lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. También desarrolla y vende terrenos a terceros para la construcción de instalaciones complementarias tales como áreas comerciales en zonas de crecimiento residenciales.
• Durante el ejercicio económico 2024 el segmento aportó ingresos por USD 44 millones (según estados contables al tipo de cambio de cierre a esa fecha), producto principalmente de la venta del edificio Suipacha y de tres pisos del edificio “261 Della Paolera”. Al cierre del ejercicio 2024, detentaba asimismo de 966 mil m2 en reservas de tierras para desarrollos, alocados principalmente en Ramblas del Plata (693 mil m2 disponibles).
• Los trabajos de construcción y renovación en emprendimientos residenciales son llevados a cabo, bajo la supervisión de la propia IRSA, por empresas constructoras argentinas independientes elegidas mediante un proceso de licitación. La compañía celebra contratos llave en mano con la empresa elegida, la que acuerda construir y entregar el desarrollo terminado, a un precio fijo y en una fecha determinada. Generalmente IRSA no es responsable de costos adicionales basados en el contrato llave en mano. Los demás aspectos del proyecto, incluyendo el diseño arquitectónico, también son realizados por estudios independientes.
• Otra modalidad para el desarrollo de emprendimientos residenciales es el canje de tierra por metros construidos. De esta forma se entregan terrenos sin desarrollar a otra empresa, la cual se encarga de la construcción del proyecto. En este caso, el beneficio para IRSA consta de la recepción de metros cuadrados terminados para su comercialización, sin participar de la obra.

IRSA mantiene una participación del 29,2% en el Banco Hipotecario. Durante el primer semestre del ejercicio 2025 esta inversión generó una ganancia de $14.710 millones (USD 14 millones), versus los USD 16 millones del mismo período de 2024.

• FIX (afiliada de Fitch Ratings) subió la calificación de emisor de largo plazo de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA) a categoría AAA(arg) desde AA+(arg), con Perspectiva Estable, y confirmó en categoría A1+(arg) la calificación de emisor de corto plazo.
• La suba se fundamenta en la visión consolidada por el fuerte vínculo con el grupo Cresud, que exhibe diversificación y consolidación de flujos y activos en los últimos años, con potencial para futuros desarrollos y apreciación.
• El segmento de propiedades de IRSA aporta 16 centros comerciales en el país con un área locativa bruta de 370.897 m², un portafolio de oficinas Premium de 58.074 m², negocios en hotelería y participación en el Banco Hipotecario del 29,2%, además de reservas de tierra en zonas estratégicas, incrementadas en 966.036 m² (capacidad constructiva) mediante la aprobación del proyecto "Ramblas del Plata" en un predio de 70 hectáreas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Asimismo, a diciembre de 2024, IRSA exhibía un indicador Loan To Value (LTV) del 24% (calculado sobre deuda bruta), considerado conservador debido al elevado valor de sus activos y el bajo nivel de apalancamiento, con deuda neta en 1,2x (año móvil, medido en dólares).

• A diciembre 2024, la compañía presentaba una adecuada liquidez con una posición de caja y equivalentes que ascendía a USD 180 millones y cubría el 82% de la deuda de corto plazo que ascendía a los USD 220 millones. Asimismo, alcanzaba un ratio de deuda neta a EBITDA de 1,2x, y coberturas de intereses con EBITDA (año móvil a diciembre 2024) eran de 4,4x, versus 1,8x y 3,0x por el ejercicio finalizado en junio 2023, respectivamente.

• Presenta un ratio de deuda neta a EBITDA de 1,2x y consecuente mejora en la cobertura de intereses a 4,4x en el año móvil a diciembre 2024. Además, el Loan to Value (LTV) a diciembre 2024 muestra una relación entre el valor de los activos y la deuda total del 24%, considerado conservador. 

Oportunidades✅

• Generación de flujos estables: A diciembre 2024, la ocupación de sus 16 centros comerciales alcanzaba un 98% promedio, la de sus oficinas premium 100% promedio y la ocupación de sus 3 hoteles llegó al 67%, generando estabilidad en sus ingresos, con un EBITDA en torno al 40% y Flujos de Caja Operativos (FCO) positivos desde 2022. FIX considera la flexibilidad financiera exhibida por la compañía, destacando la venta de oficinas por USD 238 millones en 2021 y 2022, lo que permitió compensar caídas de ingresos y reducir el apalancamiento.
• Consistente capacidad financiera: IRSA logró refinanciar elevados vencimientos de deuda, con emisión de nuevas ONs por USD 270 millones en los últimos tres ejercicios. A diciembre de 2024, la empresa presentaba una posición de caja de USD 180 millones, cubriendo el 82% de la deuda de corto plazo, con un ratio de deuda neta a EBITDA de 1,2x y coberturas de intereses con EBITDA de 4,4x.
• Fuerte vínculo con CRESUD S.A.C.I.F.: La calificación incorpora el fuerte vínculo demostrado entre IRSA y su controlante Cresud (calificada en AA +(arg) por FIX), siendo que la participación en el capital es del 57% y que la administración de ambas compañías se encuentra centralizada.
• IRSA mantiene un ratio de deuda neta a EBITDA inferior a 2x, cobertura de intereses por encima de 3x y un LTV menor al 30%. Factores que podrían derivar en acciones de calificación negativas incluyen una disminución en el acceso a financiamiento, un apalancamiento superior a 3x sobre EBITDA, cobertura de intereses menor a 2x y LTV consistentemente por encima del 30%.

Consideraciones🔍

• El segmento de centros comerciales y oficinas se encuentra altamente correlacionado con el nivel de actividad y las tasas de interés, dado que el sector de consumo se ve afectado por el salario real, la disponibilidad y el costo de financiación.
• La compañía se encuentra expuesta al riesgo de descalce de moneda en el mercado local debido a su generación de fondos en pesos y su deuda concentrada a diciembre de 2023 en un 83% en dólares. A pesar de esto, este riesgo se ve parcialmente mitigado dado que los activos de la empresa están sujetos a los movimientos del dólar.

• El canje de la ON IRCFO se llevará a cabo el jueves 13 de marzo hasta el miércoles 19 de marzo hasta las 14:00 hs.
• Para la nueva obligación negociable hard dollar, se llevará a cabo mediante la integración de IRCFO, con múltiplos de USD 1.
• La tasa de interés para esta nueva ON es del 8% anual.💸
• La fecha de vencimiento será el 31 de marzo de 2035, con un esquema de amortización que pagará un 33% en 2033, un 33% en 2034 y el restante al vencimiento. Esto nos deja un plazo promedio ponderado de 9 años. 
• Pagará intereses semestrales cada 31 de marzo y 30 de septiembre hasta el vencimiento.
• El canje resulta ventajoso para el inversor debido a los siguientes factores. En primer lugar, por ingresar al canje en el período temprano (hasta el 20 de marzo) la empresa paga un premio del 4% por sobre los valores residuales de la ON en circulación.
• Sumado a esto, el inversor podrá tener un premio superior en el caso que el nuevo bono comprima su rendimiento en el mercado secundario (algo que se considera factible), desde un 2% hasta un 5% en total.
• Segundo, el inversor podrá fijar una tasa de interés del 8% anual (la cual resulta alta en el contexto actual del mercado corporativo), durante los próximos 10 años.
• Tercero, se espera que el nuevo bono sea emitido por un total de 300 millones de dólares en circulación, convirtiéndolo en el instrumento de referencia de la empresa; esto permitirá gozar de mayor liquidez, frente a la ON IRCFO que perderá la misma. Por último, la empresa se muestra muy sólida con una reciente suba de su calificación a AAA.

La tasa de interés es del 8% anual en dólares. 💸

Tomando esto en cuenta, las características de la ON a licitar y el flujo son las siguientes:

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• Recomendamos descargar el archivo a Excel para poder usarlo de mejor manera.

• Para los tenedores de las ONs de IRSA IRCFO, podrán optar por entrar al canje vía la plataforma de IOL invertironline desde su cuenta.
• El ingreso de ordenes se hará desde la solapa Movimientos, Títulos y después Canjes.
• Allí tendrán la opción habilitada para acceder en base a su tenencia, luego completa la cantidad, la especie a recibir y en precio poner 100.
• Se podrá participar en el canje hasta el día jueves 20 de marzo a las 12:00 hs.