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• A continuación te brindamos un resumen de los principales aspectos de la empresa, su historia, negocio y evolución financiera durante los últimos años. Conocé todos los detalles de la licitación para suscribir ahora.

• En el marco de las Obligaciones Negociables que la empresa estará emitiendo, en el presente informe nos proponemos brindar un resumen de los principales aspectos de la compañía, detallando la historia, el negocio y su evolución financiera durante los últimos años.
• Así mismo, también se informa la estructura y las características de la transacción a realizarse para que el cliente pueda tomar la mejor decisión de inversión.

¿Cómo puedo operar estas ONs desde la web?🤔

👉Operar ->Suscribir ->Obligaciones Negociables

• Plaza Logística es una empresa argentina dedicada al desarrollo y operación de parques logísticos multicliente de alta calidad. Fundada en 2009 por Eduardo Bastitta, la compañía ha experimentado un crecimiento significativo en el sector logístico del país.
• Actualmente, Plaza Logística cuenta con siete parques que representan más de 517.000 m2, en ubicaciones geográficas estratégicas con cercanía a los principales polos de demanda de la Ciudad de Buenos Aires, con un parque en Villa Soldati, CABA y centros productivos del Gran Buenos Aires como Pacheco, Pilar, Tortugas, Esteban Echeverría y Mercado Central. Entre sus clientes se encuentran empresas destacadas como Mercado Libre, SC Johnson & Son, Bridgestone, Kimberly-Clark y Natura.
• En 2023, la empresa anunció una inversión de más de 80 millones de dólares para construir 118.000 metros cuadrados adicionales, con lo cual superará los 500.000 metros cuadrados desarrollados. Estas nuevas construcciones cumplirán con el estándar ambiental EDGE, certificación otorgada por la International Finance Corporation (IFC).
• Plaza Logística se destaca por su enfoque en la sostenibilidad y la eficiencia operativa, ofreciendo servicios compartidos que permiten a sus clientes obtener ventajas competitivas en costos y operaciones. Además, la empresa ha sido reconocida por su compromiso con la innovación y la calidad en el desarrollo de infraestructura logística en Argentina.

• La calificación ESG2(arg) asignada a Plaza Logística S.R.L. (PL) incorpora que la compañía se desempeña en un sector con bajo impacto ambiental y social, especialmente cuando los parques ya se encuentran operativos, destacándose que PL solo arrienda espacios y no realiza logística. Adicionalmente, la calificación incorpora que el 100% de los parques se encuentran certificados o en proceso de certificación (EDGE o LEED), siendo EDGE Champion y que la Compañía presenta historial de préstamos multilaterales y la emisión de Bonos Verdes y Sostenibles que refuerzan sus iniciativas ESG.
• Las Obligaciones están alineadas con el Marco de Financiamiento Sostenible de la compañía y los Principios de Bonos Verdes (GBP) de 2021. Destinadas a la categoría de "Edificios Ecológicos", al menos el 75% de los fondos serán invertidos en infraestructura logística, enfocándose en el desarrollo de naves de calidad "AAA" en los parques logísticos de la compañía, cumpliendo con normas internacionales como las establecidas por ICMA y las regulaciones locales de la CNV.

• A noviembre de 2024, la calificadora de riesgo FIX Scr (afiliada de fix ratings)  confirmó* en categoría AA(arg), Perspectiva Estable, a la calificación de Emisor de Largo Plazo de Plaza Logística S.R.L. Adicionalmente, se confirmó* en la categoría “A1(arg)” la calificación de Emisor de Corto Plazo de Plaza Logística S.R.L. y del siguiente título emitido por la compañía.
• La calificadora contempla que plaza Logística mantiene una rentabilidad estable entre 50%-70% desde hace 9 años, respaldada por contratos con clientes principales hasta 2029, aunque su Flujo de Fondos Libres fue negativo en 2023 y junio de 2024 debido a inversiones, incluyendo un proyecto de USD 42 millones en Mercado Central. Sus activos estratégicos, valuados en USD 420 millones, muestran una deuda conservadora del 26% respecto al valor total. Con 476.865 m² rentados, contratos ajustados a inflación y dólar, y vacancia del 8%, destaca en un mercado de oferta limitada. Sin embargo, enfrenta descalce cambiario, con el 67,7% de su deuda en dólares frente a ingresos mayormente en pesos ajustados.

Liquidez y Estructura de Capital

• A junio 2024, PL presentaba una deuda de USD 109 millones (considerando deuda subordinada con compañía relacionada por USD 20 millones), con ratio de deuda sobre EBITDA de 4,3x y cobertura de intereses de 1,7x, comparando positivamente con respecto a diciembre 2023 donde los mismos fueron de 6,3x y 1,9x respectivamente.
• Por otro lado, la deuda de corto plazo, de USD 38,3 millones a junio 2024, representaba el 36% del total. El saldo de caja e inversiones corrientes a junio 2024 ascendía a USD 4,2 millones, cubriendo la deuda de corto plazo en 0,1x. Sin embargo, , la acotada liquidez expresada se compensa con una adecuada flexibilidad financiera de la compañía a partir de las líneas de créditos disponibles con bancos, el historial de financiamiento en el mercado de capitales habiendo emitido USD 30 millones durante 2023 y USD 30,7 millones durante el 2024. PL posee activos por USD 420 millones frente a una deuda de USD 108 millones otorgando un LTV del 26%.

Rentabilidad

• En los últimos años, PL mostró niveles de ventas estables, con margenes EBITDA oscilando entre 50% y 70%. Los ingresos tienen una naturaleza estable, basados en contratos principalmente en pesos ajustables por diversas variables, con vencimientos escalonados entre 2025 y 2029.

Fortalezas🌟

• Elevado Nivel de Activos: A junio de 2024, la valuación de los inmuebles era de USD 420 millones y el valor de la deuda con respecto a los activos resultaba en un 26%, considerado conservador.
• Estabilidad en flujos operativos: La rentabilidad de la compañía se mantuvo estable entre el 50% y 70% durante los últimos 9 años, aunque con Flujo de Fondos Libres (FFL) negativo durante 2023 por USD 20,7 millones y a junio 2024 (Año Móvil) por USD 8,5 millones debido al plan de inversiones impulsado por la compañía.
• Probado modelo de negocio: A la fecha, PL posee 476.865 m2 de espacio logístico rentado de sobre una superficie total de 517.800 m2 de espacio rentable con un nivel de vacancia del 8% (producto de la reciente finalización de obras) y contratos mayormente a mediano/largo plazo (2,6 años promedio de vida remanente, con vencimientos escalonados entre 1 y 5 años) en ubicaciones estratégicas de Gran Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con ajustes periódicos que consideran la variación de inflación, costos logísticos, cotización del dólar y variación del costo de la construcción.
• Destacada Cartera de Clientes: Entre sus clientes se encuentran empresas destacadas como Mercado Libre, SC Johnson & Son, Bridgestone, Kimberly-Clark y Natura.

Consideraciones🔍

• Mercado de espacios logísticos en etapa de crecimiento:  Evolución de oferta y demanda tendrán impacto variable en el corto y mediano plazo sobre los precios y niveles de vacancia.
• Concentración de contrapartes: Si bien el perfil crediticio de las contrapartes es bueno, cualquier baja o cambio podría tener un impacto significativo en vacancia y EBITDA. Este riesgo se encuentra mitigado por las cláusulas de rescisión, anticipos o garantías estipuladas en los contratos.
• Riesgo de Demanda: El sector es sensible a la coyuntura sectorial, macroeconómica y a las fluctuaciones del PBI industrial.
• Riesgo de descalce de moneda: La compañía se encuentra expuesta al riesgo de descalce de moneda en el mercado local debido a su generación de fondos mayormente en pesos ajustados por un mix de inflación, tipo de cambio, costos de construcción y costos logísticos y su deuda denominada en dólares.

Principales puntos a tener en cuenta

• La suscripción de la ON se llevará a cabo desde el jueves 28 de noviembre hasta el martes 3 de diciembre a las 14:00 hs.
• Para la obligación negociable hard dollar, se llevará a cabo en dólares estadounidense, con un monto mínimo de suscripción de USD 100, y después múltiplos de USD 1.
• La tasa de interés estimada para esta suscripción es del 7,0% anual.
• El vencimiento de la ON será a los 42 meses desde la fecha de emisión y liquidación, y amortizará todo su capital al vencimiento.
• Pagará intereses en forma trimestral a partir de junio de 2025, contando con un primer período de devengamiento irregular de 6 meses. La ON se regirá por las leyes aplicables de la Argentina. 
• Cada orden no deberá superar los USD 50.000 pudiendo poner más de una orden en caso de querer invertir un monto mayor. 
• A su vez, la empresa se reserva el derecho a declarar como desierta la licitación o el prorrateo de los inversores que participen.

• La tasa de interés (ver en el glosario como se determina) es del 7,0% anual en dólares. 💸
• Tomando esto en cuenta, las características de la ON a licitar y el flujo son las siguientes:

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