¡Nueva suscripción de ONs de Plaza Logística!💸

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• A continuación te brindamos un resumen de los principales aspectos de la empresa, su historia, negocio y evolución financiera durante los últimos años. Conocé todos los detalles de la licitación para suscribir ahora.

• En el marco de las Obligaciones Negociables que la empresa estará emitiendo, en el presente informe nos proponemos brindar un resumen de los principales aspectos de la compañía, detallando la historia, el negocio y su evolución financiera durante los últimos años.
• Así mismo, también se informa la estructura y las características de la transacción a realizarse para que el cliente pueda tomar la mejor decisión de inversión.

¿Cómo puedo operar estas ONs desde la web?🤔

👉Operar ->Suscribir ->Obligaciones Negociables

• Plaza Logística S.R.L. se dedica al desarrollo y operación de parques logísticos triple A en Argentina, concentrando sus operaciones en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Su propuesta de valor se basa en proveer infraestructura de alta calidad, con estándares internacionales de sustentabilidad, eficiencia operativa y servicios compartidos que favorecen la competitividad de sus clientes.
• A mayo de 2025, cuenta con 517.400 m² de superficie alquilable, distribuidos en seis parques estratégicamente ubicados en Villa Soldati (CABA), Pilar, Pacheco, Tortugas, Esteban Echeverría y Mercado Central, con una vacancia del 8,2%, producto de la reciente finalización de obras. De ese total, 401.300 m² son de propiedad directa, mientras que 116.100 m² corresponden a parques operados bajo concesiones que vencen a partir de 2044 (Mercado Central y Ciudad).
• La compañía opera bajo un modelo de contratos "triple net", lo que implica que los locatarios asumen todos los gastos asociados a los inmuebles (alquiler, expensas e impuestos), además de contratar seguros correspondientes y gestionar sus habilitaciones. Los contratos son mayormente a mediano/largo plazo, con una duración promedio de 2,3 años y vencimientos escalonados entre 1 y 6 años, lo que aporta previsibilidad y estabilidad a los flujos de ingresos.
• En términos comerciales, Plaza Logística mantiene relaciones contractuales con 19 clientes, de los cuales los cinco principales concentran el 57% de la superficie alquilada.  A pesar de esta concentración, la cartera presenta una sólida calidad crediticia, compuesta por compañías multinacionales líderes en sectores resilientes como el e-commerce, consumo masivo, cosmética, automotriz e industrial. Entre los principales clientes se destacan: Mercado Libre, Bridgestone, SC Johnson, Natura Cosméticos, Kimberly-Clark, OCASA y Mirgor, todos ellos con alta exigencia operativa y estándares internacionales.
• En línea con las mejores prácticas internacionales, Plaza Logística publica anualmente un Reporte de Sustentabilidad, elaborado conforme a los estándares GRI y SASB. En la edición 2024 incorporó el enfoque de doble materialidad, que considera tanto el impacto de la empresa sobre el entorno como los riesgos ESG que podrían incidir sobre su desempeño económico y atractivo para inversores. Esta estrategia refuerza su compromiso con la sostenibilidad y la transparencia.

• La calificación ESG2(arg) asignada a Plaza Logística S.R.L. (PL) incorpora que la compañía se desempeña en un sector con bajo impacto ambiental y social, especialmente cuando los parques ya se encuentran operativos, destacándose que PL solo arrienda espacios y no realiza logística. Adicionalmente, la calificación incorpora que el 100% de los parques se encuentran certificados o en proceso de certificación (EDGE o LEED), siendo EDGE Champion y que la Compañía presenta historial de préstamos multilaterales y la emisión de Bonos Verdes y Sostenibles que refuerzan sus iniciativas ESG.
• Las Obligaciones están alineadas con el Marco de Financiamiento Sostenible de la compañía y los Principios de Bonos Verdes (GBP) de 2021. Destinadas a la categoría de "Edificios Ecológicos", al menos el 75% de los fondos serán invertidos en infraestructura logística, enfocándose en el desarrollo de naves de calidad "AAA" en los parques logísticos de la compañía, cumpliendo con normas internacionales como las establecidas por ICMA y las regulaciones locales de la CNV.

• A mayo de 2025, la calificadora de riesgo FIX Scr (afiliada de Fitch Ratings) confirmó la calificación de Emisor de Largo Plazo en “AA(arg)”, Perspectiva Estable, para Plaza Logística S.R.L. La evaluación refleja su sólida posición en el mercado logístico premium, destacándose por su bajo riesgo operativo, contratos de largo plazo bajo modalidad “triple net” y elevada calidad crediticia de sus clientes.
• También se destaca su perfil ESG, con calificación ESG2(arg), gracias a la certificación EDGE del 100% de sus parques y avances en medición de huella de carbono. Pese a presentar flujo de fondos libre negativo en 2023 y 2024 por inversiones —incluyendo USD 42 millones en Mercado Central—, conserva un perfil financiero robusto con deuda moderada equivalente al 26% del valor de activos (USD 420 millones) y una vacancia del 8,2%. Su principal debilidad es el descalce cambiario, con 67,7% de la deuda en dólares, mientras sus ingresos son mayormente en pesos, aunque ajustados por inflación o tipo de cambio.

Liquidez y Estructura de Capital

• A diciembre 2024, PL presentaba una deuda de USD 118 millones (considerando deuda subordinada con compañía relacionada por USD 21 millones), con ratio de deuda sobre EBITDA de 3,8x y cobertura de intereses de 2,8x. La calificadora estima una deuda financiera en 2025 en torno a USD 110/120 millones, con ratio deuda a EBITDA entre 3x y 4x EBITDA y coberturas de intereses de 3,0x EBITDA.
• Por otro lado, la deuda de corto plazo, de USD 37,9 millones a junio 2024, representaba el 32% del total. El saldo de caja e inversiones corrientes a junio 2024 ascendía a USD 14,9 millones, junto con el FGO por USD 29,3 millones, cubren la deuda de corto plazo en 1,2x, aunque sin considerar la deuda intercompany como corriente, la cobertura ascendería a 2,6x. 
• Adicionalmente, la empresa enfrenta una contingencia judicial vinculada a un terreno en Benavidez, cuyo desenlace podría derivar en la necesidad de realizar un desembolso extraordinario estimado entre USD 22 y 25 millones. No obstante, tras una resolución favorable en segunda instancia, la probabilidad de que esta obligación se materialice es baja.
• Por otro lado, Plaza Logística mantiene una sólida flexibilidad financiera, sustentada en líneas bancarias disponibles y un acceso fluido al mercado de capitales. En los últimos dos años, concretó emisiones por un total de USD 70 millones. A mayo de 2025, la compañía administra un activo total de USD 432 millones, con una deuda de USD 118 millones, incluyendo préstamos subordinados por USD 21 millones, lo que refleja un Loan-to-Value (LTV) conservador del 27%.

Rentabilidad

• En los últimos años, PL mostró niveles de ventas estables, con márgenes EBITDA oscilando entre 50% y 70%. Los ingresos tienen una naturaleza estable, basados en contratos principalmente en pesos ajustables por diversas variables, con vencimientos escalonados entre 2025 y 2029.

Fortalezas🌟

• Rentabilidad consistente: Presenta márgenes EBITDA del orden del 50%-70% en los últimos 9 años. En 2024, alcanzó un margen EBITDA del 56% y un flujo libre de fondos positivo, incluso en un contexto de alta inversión en expansión.
• Perfil patrimonial robusto: Cuenta con activos estratégicos valuados en USD 432 millones en zonas industriales de alto valor logístico. Su nivel de apalancamiento es conservador, con un ratio Loan-to-Value del 27%, lo que brinda margen para financiar nuevos desarrollos sin comprometer la solvencia.
• Modelo de negocio probado y eficiente: Opera parques logísticos clase A con contratos “triple net” que trasladan al inquilino la totalidad de los costos operativos, expensas e impuestos. Además, los contratos tienen vencimientos escalonados y ajustes indexados a inflación, tipo de cambio o costos logísticos, otorgando previsibilidad y protección frente a shocks.
• Base de clientes sólida: Si bien concentra en pocos clientes, estos pertenecen a sectores resilientes (e-commerce, consumo masivo, automotriz, etc.) y tienen buen perfil crediticio. Entre ellos se destacan Mercado Libre, Bridgestone, Kimberly-Clark, Natura, SC Johnson y OCASA, lo que reduce el riesgo de incobrabilidad.

Consideraciones🔍

• Sensibilidad a condiciones macroeconómicas: Su rentabilidad y planes de expansión podrían verse afectados ante cambios abruptos en costos de construcción, tipo de cambio, tasas de interés o caída en la demanda logística
• Concentración de ingresos: Los cinco principales clientes representan el 57% de la superficie alquilada, lo que podría generar vulnerabilidad ante la pérdida o renegociación de alguno de ellos, a pesar de la calidad crediticia general.
• Contingencia legal latente: Se encuentra en proceso judicial la definición sobre un terreno en Benavidez. Si se confirma la vigencia del boleto de compraventa, PL podría verse obligada a financiar entre USD 22 y 25 millones adicionales, aunque la calificadora considera poco probable su concreción por una sentencia de Cámara favorable
• Descalce cambiario estructural: El 67,5% de su deuda está denominada en dólares, mientras que la mayoría de sus ingresos se generan en pesos, aunque ajustados por inflación o tipo de cambio. Este descalce representa un riesgo ante una depreciación abrupta o restricciones cambiarias.

Principales puntos a tener en cuenta

• La suscripción de la ON se llevará a cabo desde el lunes 26 de mayo hasta el jueves 29 de mayo a las 14:00 hs.
• Para la obligación negociable hard dollar, se llevará a cabo en dólares estadounidense, con un monto mínimo de suscripción de USD 100, y después múltiplos de USD 1.
• La tasa de interés estimada para esta suscripción es del 8,0% anual.
• El vencimiento de la ON será a los 24 meses desde la fecha de emisión y liquidación (2 de junio)), y amortizará todo su capital al vencimiento.
• Pagará intereses en forma trimestral a partir de marzo de 2026, contando con un primer período de devengamiento irregular de 9 meses.
• La ON se regirá por las leyes aplicables de la Argentina.  
• Cada orden no deberá superar los USD 50.000 pudiendo poner más de una orden en caso de querer invertir un monto mayor. 
• A su vez, la empresa se reserva el derecho a declarar como desierta la licitación o el prorrateo de los inversores que participen.

• La tasa de interés (ver en el glosario como se determina) es del 8,0% anual en dólares. 💸
• Tomando esto en cuenta, las características de la ON a licitar y el flujo son las siguientes:

• A su vez, también se estará emitiendo una ON en tramo de la tasa TAMAR privada en el mismo período expresado  anteriormente, correspondiente a la Clase I.
• La tasa de interés estimada para esta emisión es de TAMAR+4,5% anual, y su duración es de 18 meses desde la fecha de emisión y liquidación.
• Esta ON pagará cupones trimestrales y amortizará su capital íntegramente al vencimiento.
• Podrá ser integrada en pesos o mediante la entrega de la ON Clase XIV a la relación de canje de 108,503 VN por cada 100 VN entregado, incluyendo en esta relación los intereses devengados a la fecha de liquidación.
• A su vez, la empresa se reserva el derecho a declarar como desierta la licitación o el prorrateo de los inversores que participen.

• La tasa de interés (ver en el glosario como se determina) es de TAMAR +4,5% en ARS 📈
• Tomando esto en cuenta, las características de la ON a licitar y el flujo son las siguientes:

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