IRSA nos trae dos nuevas ONs que no te podés perder

Participá de la nueva licitación de IRSA y diversificá tu portafolio desde solo USD 100 con un rendimiento anual en dólares estimado del 5,75%. A continuación te brindamos un resumen de los principales aspectos de la empresa, su historia, negocio y evolución financiera durante los últimos años. Conocé todos los detalles de la licitación para suscribir ahora.

Aspectos clave🌟

• IRSA emitirá dos Obligaciones Negociables (ON), ambas en dólares estadounidenses, con vencimiento en octubre del 2027 para la clase 22,  y octubre del 2029 para la clase 23. La clase 22 podrá ser suscripta en dólares, mientras que la clase 23 también podrá ser suscripta en especie mediante la ON clase 15 (IRCGO).
• Por cada Obligación Negociable Clase 15 (IRCGO) corresponderá 1,03 Obligaciones Negociables Clase 23. Esta relación de canje incluirá los intereses devengados a la fecha, así como un premio de 3,0%.🏆
• Es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única firma inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones tanto en el mercado local como en la Bolsa de Nueva York (NYSE).
• Posee un flujo de caja operativo positivo, impulsado por la sostenida ocupación de su segmento premium de oficinas, la alta ocupación de sus centros comerciales, y  la  reducción y eficientización de la estructura de costos, derivando en un margen EBITDA  del 53% considerando a marzo de 2024.
• La calificadora de riesgo Fix, con fecha del 30 de mayo de 2024,  confirmó uno de los niveles de calificación más altos siendo "AA+(arg)".La calificación considera la seguridad que presenta la empresa dada la excelente calidad de sus activos y la alta flexibilidad exhibida por la gerencia ante situaciones económicas adversas.
• 👉Desde el equipo de Estrategias de Inversión recomendamos la obligación negociable clase 22 para aquellos inversores que busquen alternativas de inversión con bajo riesgo ya que se conoce el plazo de pago y es una empresa con excelente capacidad de repago. Respecto al canje de la obligación negociable clase 15, vemos atractivo ingresar a este ya que el inversor recibirá los intereses devengados a la fecha, sumado a un premio de 3,0%, incluído en la relación de canje.
• Se podrá participar en la licitación de la presente ON hasta el día lunes 21 octubre a las 13:00 hs, realizando suscripciones desde USD 100.

• Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (“IRSA”) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones tanto en Bolsas y Mercados Argentinos (“BYMA”) como en la Bolsa de Comercio de Nueva York (“NYSE”).

La estructura actual se encuentra conformada por los siguientes cinco segmentos:

• 🏢Oficinas
• 🏨Hoteles
• 🛍️Centros Comerciales
• 🏗️Ventas y Desarrollos
• 🏬Otros

• IRSA es operadora y titular de participaciones mayoritarias en una cartera de 15 centros comerciales en la Argentina, seis de los cuales están ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dos en el Gran Buenos Aires y el resto se encuentra ubicado en diferentes provincias de Argentina.
• Con el objetivo de graficar la magnitud de los centros comerciales que operan, las ventas totales de los locatarios fueron de ARS 2.260.614  millones para  el ejercicio fiscal 2024, lo cual implica una disminución  del 4,5% con respecto al año anterior.

• La actividad hotelera, una de las más afectadas por la pandemia, evidenció una buena recuperación durante este ejercicio, motivada principalmente por el auge del turismo doméstico.
• El hotel Llao Llao, que la compañía posee en la ciudad de Bariloche, en el sur argentino, alcanzó niveles de ocupación récord históricos y es una gran atracción para el turismo internacional y local de ingresos altos.
• Los hoteles de Buenos Aires, incluidos el Libertador e Intercontinental, aún esperan mayor afluencia del turismo internacional y la recuperación total de la actividad de eventos y convenciones corporativas para alcanzar los niveles de ingreso anteriores a la pandemia.
• Durante el ejercicio 2024  IRSA registró una participación del 76,34% en el hotel Intercontinental, del 100% en el hotel Libertador y del 50% en el Llao Llao.

• La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades residenciales para la venta constituye otra de las actividades principales de la compañía aunque de menor tamaño en relación a las anteriores. Los desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas torres o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos.
• En lo que respecta a comunidades residenciales, la estrategia de la compañía es la de adquirir terrenos desocupados, desarrollar la infraestructura de las inmediaciones, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, para luego finalizar con la venta de lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. También desarrolla y vende terrenos a terceros para la construcción de instalaciones complementarias tales como áreas comerciales en zonas de crecimiento residenciales.
• Durante el ejercicio fiscal presentado por parte de la compañía de 2024, los ingresos provenientes del segmento ventas y desarrollos alcanzaron la suma de ARS 9.246 millones, comparado con ARS 16.280 millones registrados durante el ejercicio económico  del 2023, lo que significó una disminución del 43,2%.
• Los trabajos de construcción y renovación en emprendimientos residenciales son llevados a cabo, bajo la supervisión de la propia IRSA, por empresas constructoras argentinas independientes elegidas mediante un proceso de licitación. La compañía celebra contratos llave en mano con la empresa elegida, la que acuerda construir y entregar el desarrollo terminado, a un precio fijo y en una fecha determinada. Generalmente IRSA no es responsable de costos adicionales basados en el contrato llave en mano. Los demás aspectos del proyecto, incluyendo el diseño arquitectónico, también son realizados por estudios independientes.
• Otra modalidad para el desarrollo de emprendimientos residenciales es el canje de tierra por metros construidos. De esta forma se entregan terrenos sin desarrollar a otra empresa, la cual se encarga de la construcción del proyecto. En este caso, el beneficio para IRSA consta de la recepción de metros cuadrados terminados para su comercialización, sin participar de la obra.
  

• FIX (afiliada de Fitch Ratings) con fecha del 30 de mayo de 2024,  confirmó en categoría AA +(arg) la calificación de emisor de largo plazo de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA) y de las Obligaciones Negociables (ON) previamente emitidas.
• La calificación contempla la importante posición de activos de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA), con 15 centros comerciales en el país con un área locativa bruta de aprox. 335.866 m², un portfolio de oficinas Premium por 59.348 m², negocios en hotelería y participación en el Banco Hipotecario cercana al 30%, sumado a reservas de tierra en zonas estratégicas, las que se han incrementado principalmente en 866.806 m² (capacidad constructiva) mediante la aprobación del proyecto “Costa Urbana” en un predio de 70 hectáreas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

• Irsa y el grupo destaca principalmente por  la diversificación de sus negocios con ingresos estables aportados por la renta de sus segmentos de centros comerciales, oficinas y hoteles, con altas tasas de ocupación y su excelente capacidad para refinanciar sus pasivos. Además, cabe destacar su sólido portafolio de activos. Cuenta con 15 centros comerciales, un portafolio de oficinas Premium por aproximadamente 60.000 m², una participación del 30% aproximadamente en Banco  Hipotecario, y reserva de tierras estratégicas por encima de 866.806 m².
• La variabilidad del margen EBIT se corresponde con el cambio en el valor razonable de sus propiedades (inflación> devaluación del FX) y resultados extraordinarios por venta de propiedades, a pesar de los ingresos estables aportados por la renta del segmento de centros comerciales, oficinas y hoteles. El margen de EBITDA ajustado posee menor variabilidad ya que excluye por ejemplo el cambio en el valor razonable de las propiedades, el cuál impacta en el resultado neto pero no tiene impacto en los flujos de la compañía.

• A junio 2024 (año fiscal 2024), Irsa en términos consolidados alcanzaba un ratio de deuda neta a EBITDA de 1,17x y una cobertura de intereses con EBITDA de 3x. Mantiene caja e inversiones corrientes por USD 152,1 millones, en base a los EECC de la compañía.

Oportunidades 🌟

• Flexibilidad financiera: Posee una elevada flexibilidad financiera, tal y como logró demostrar durante la pandemia a partir de la venta de propiedades en cartera que le permitieron compensar la caída en los ingresos durante dicho periodo.
• Sólido Portafolio de Activos: La empresa cuenta con una importante variedad de activos, que incluyen 15 centros comerciales en el país, negocios en hotelería, la concesión del centro de entretenimiento en Punta del este y terrenos en Montevideo que le brindan exposición en Uruguay. Además, posee una participación en Banco Hipotecario del 29,9% que le brinda una mayor diversificación.
• Fuerte vínculo con CRESUD S.A.C.I.F.: La calificación incorpora el fuerte vínculo demostrado entre IRSA y su controlante Cresud (calificada en AA +(arg) por FIX), siendo que la participación en el capital es del 54,8% y que la administración de ambas compañías se encuentra centralizada.
• Posición Competitiva: La compañía mantiene una posición de liderazgo en el mercado de centros comerciales en la Ciudad de Buenos Aires y se estima que presenta una participación de mercado cercana al 67%. A junio  2024 la ocupación se ubicó en torno al 98%.

Principales puntos a tener en cuenta

• La suscripción de la ON clase XXII se llevará a cabo desde el miércoles 16 de octubre hasta el lunes 21 de octubre hasta las 14:00 hs.
• Para la obligación negociable hard dollar, se llevará a cabo en dólares estadounidense, con un monto mínimo de suscripción de USD 100, y después múltiplos de USD 1.
• 💸La tasa de interés estimada para esta suscripción sería del 5,75% (cada orden no deberá superar los USD 50.000 pudiendo poner más de una orden en caso de querer invertir un monto mayor).
• No obstante, la tasa de interés surge de un proceso de licitación por lo que podría ser menor o mayor.
• A su vez, la empresa se reserva el derecho a declarar como desierta la licitación o el prorrateo de los inversores que participen.

La ON pagará cupones a los 9, 15, 21, 27, 33 y 36 meses respectivamente, en las siguientes fechas:

• Julio 2025
• Enero 2026
• Julio 2026
• Enero 2027
• Julio 2027
• Octubre 2027 conjuntamente con el pago total del capital al vencimiento.

La tasa de interés (ver en el glosario como se determina) es del 5,75% anual en dólares.💸

Tomando esto en cuenta, las características de la ON a licitar y el flujo son las siguientes:

• Dado el monto de emisión, entendemos que es probable que haya cierta operatoria de la ON en mercado secundario, pero consideramos que es preferible entender a la inversión como un posicionamiento al vencimiento.
• Considerando esto, a la hora de decidir participar en la licitación, el inversor deberá considerar el riesgo que está dispuesto a asumir para el retorno esperado, tomando en consideración los estados financieros de la empresa.

¡Te dejamos nuestro Calculador!🌟

• Nuestro equipo de expertos elaboró esta herramienta para que puedas calcular el precio estimado de estas obligaciones negociables.
• Recomendamos descargar el archivo a Excel para poder usarlo de mejor manera.

Principales puntos a tener en cuenta

• A su vez, también se estará emitiendo una ON clase XXIII con el fin de realizar el canje por la ON XV en circulación.
• La nueva ON clase 23 tendrá un plazo mayor a la clase 22, siendo este de 60 meses, desde la fecha de emisión.
• Dado esto, la tasa estimada para la licitación de esta ON es de 7,0%.
• La relación de canje entre la vigente ON clase 15 y la nueva ON clase 23 es de 103 nuevos nominales por cada 100 entregados; esta relación tiene en cuenta los intereses devengados entre la última fecha de pago de cupones, y la fecha de emisión de la nueva ON.
• Dado que esperamos que la ON cotice en el mercado secundario a una menor tasa que la de emisión, teniendo en cuenta sus pares, el premio estimado de ingresar al canje sería del 3%, aproximadamente.

El detalle del flujo de pagos es el siguiente:

• Julio 2025
• Enero 2026
• Julio 2026
• Enero 2027
• Julio 2027
• Enero 2028
• Julio 2028
• Enero 2029
• Julio 2029
• Octubre 2029, junto con el pago total del capital.

• Dado el monto de emisión, entendemos que es probable que haya cierta operatoria de la ON en mercado secundario, pero consideramos que es preferible entender a la inversión como un posicionamiento al vencimiento.
• Considerando esto, a la hora de decidir participar en la licitación, el inversor deberá considerar el riesgo que está dispuesto a asumir para el retorno esperado, tomando en consideración los estados financieros de la empresa. 

¡Te dejamos nuestro Calculador!🌟

• Nuestro equipo de expertos elaboró esta herramienta para que puedas calcular el precio estimado de estas obligaciones negociables.
• Recomendamos descargar el archivo a Excel para poder usarlo de mejor manera.

• 👉Desde el equipo de Estrategias de Inversión recomendamos la obligación negociable clase 22 para aquellos inversores que busquen alternativas de inversión con bajo riesgo ya que se conoce el plazo de pago y es una empresa con excelente capacidad de repago.
• Respecto al canje de la obligación negociable clase 15, vemos atractivo ingresar a este ya que el inversor recibirá los intereses devengados a la fecha, sumado a un premio de 3,0%, incluído en la relación de canje.